เรื่องที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจขายที่ดิน ตั้งราคาขายที่ดินยังไง

เรื่องที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจขายที่ดิน ตั้งราคาขายที่ดินยังไง? ไม่ให้ขาดทุน เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของที่ดิน เพื่อนแท้เงินด่วนขอเสนอเทคนิคการตั้งราคาที่ดินอย่างไรให้ได้ราคาสูง

สารบัญ

ตรวจราคาประเมินที่ดิน

ราคาประเมินเป็นเหมือนราคากลางที่จะทำให้เรารู้ถึงความเหมาะสมของราคาที่ดินซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ แต่ไม่ใช่ว่าจะขายราคานั้นได้เลยนะ เรายังต้องพิจารณาถึงสภาพแวดล้อมอีกมากมายเช่น ติดถนนหรือไม่ ทำเลดีไหม เป็นที่ดินตาบอดรึเปล่า เป็นต้น มาดูวิธีการตรวจสอบราคาประเมินง่าย ๆ ไม่ว่าคุณจะมีข้อมูลโฉนดอยู่ในมือ หรือ ไม่มีข้อมูลโฉนดก็สามารถตรวจสอบได้ง่ายๆเช่นกันครับ

1. วิธีตรวจสอบราคาประเมินแบบมีโฉนด

เราสามารถตรวจสอบการประเมินราคาขาย ที่ดินได้ง่ายๆเพียงแค่ปลายนิ้ว เพียงเตรียมโฉนดให้พร้อมแล้วค้นหาราคาประเมินได้เพียง 3 ขั้นตอนเท่านั้น

  • ขั้นตอนที่ 1. เข้าเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์
  • ขั้นตอนที่ 2. ค้นหาราคาประเมิน โดยมีทางเลือกการค้นหา 2 แบบคือ
    • ค้นจากเลขที่โฉนด เพียงกรอกเลขที่โฉนด หน้าสำรวจ และจังหวัดที่ตั้งแปลงที่ดินของคุณ
    • ค้นหาจากเลขที่ดิน เพียงกรอกเลขที่ดิน ระวาง และจังหวัดที่ตั้งแปลงที่ดินของคุณ
  • ขั้นตอนที่ 3. ดูราคาประเมินที่ดินได้ที่ด้านขวามือ จะมีราคาขายที่เหมาะสมกับที่ดินแปลงนั้นอยู่โดยระบุเป็นตัวเลข

2. วิธีตรวจสอบราคาประเมินแบบมีไม่โฉนด

บางครั้งเราอยากตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน แต่หาโฉนดไม่เจอหรือไม่ได้พกโฉนดไว้ติดตัว เราก็มีวิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่ายๆเช่นกัน เพียงแค่รู้ตำแหน่งที่ดิน ก็สามารถตรวจสอบได้ง่ายๆ เพียง 3 ขั้นตตอนเท่านั้น

  • ขั้นตอนที่ 1. เข้าเว็บไซต์ “ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน” ของกรมที่ดิน หรือ แอพลิเคชั่น Landmaps
  • ขั้นตอนที่ 2. ค้นหาที่ตั้งที่ดิน โดยใส่ที่อยู่ตำแหน่งของที่ดินแปลงนั้น หรือจะเป็นพื้นที่ใกล้เคียงก็ได้ จะเหมือนกับ google maps จะทำให้หาพิกัดได้ง่ายยิ่งขึ้น เช่น ที่ดินอยู่ใกล้กับโรงเรียน ก็พิมพ์ชื่อโรงเรียนแล้วซูมหาที่ดินและปักหมุดที่ดินไว้ได้
  • ขั้นตอนที่ 3. Double-click คลิกบนที่ตั้งที่ดิน 2 ครั้ง ระบบจะแสดงขอบเขตที่ดินขึ้นมา ให้คลิกบนกรอบขอบเขตที่ดิน และจะทำให้สามารถดูรายละเอียดข้อมูลโฉนด ขนาดที่ดิน รวมทั้งประเมินราคาที่ดินต่างจังหวัดได้ทันทีครับ

ราคาประเมินที่ดิน

เมื่อเราทราบราคาประเมินแล้ว ไม่ใช่จะมาตั้งเป็นราคาขายทันทีเลยนะครับ เพราะมันยังมีปัจจัยอื่นๆที่เกี่ยวข้องด้วย โดยราคาประเมินจะแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ

ประเภทที่ 1. ราคาประเมินราชการ จากกรมธนารักษ์

ส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น ราคาอาจจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด และทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินราคาที่ดินในทุกๆ 4 ปี ส่วนใหญ่จะนิยมใช้เป็นข้อมูลประกอบขั้นต้นเท่านั้น เมื่อไปขายจริงอาจจะดูจากสภาพแวดล้อมหรือภาษีที่ดินเพิ่มเติมด้วย

ประเภทที่ 2. ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน

ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงินจะดูจากราคาตลาดเป็นหลักครับ จะมีการนำเอาข้อมูลจากกรมธนารักษ์มาประกอบด้วย เป็นดูราคาประเมินที่ดินราคาตลาดที่มูลค่าสูงกว่าราคาที่ได้จากกรมธนารักษ์ เรียกง่ายๆว่าเป็นราคาตลาด ทั้งนี้ก็ต้องดูความพึงใจของผู้ขายด้วยนะครับว่าเขามีองค์ประกอบอื่นหรือไม่ เช่น ความเจริญในอนาคตหรือปัจจัยอื่นๆที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดินนั้นเป็นเรื่องสำคัญเพราะนักธุรกิจบางคนที่กำลังมองหาที่ดินมาเพื่อสร้างอาคารสูงนั้น ก็ต้องการที่ดินที่สามารถทำการก่อสร้างอาคารหลายชั้นได้ หรือบางคนก็อยากได้ที่ดินที่ติดถนน เป็นต้น ปัจจุบันทำเลที่ตั้งของที่ดิน มีส่วนสำคัญมากในการเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินแปลงนั้น ๆ 

หากที่ดินตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นย่านธุรกิจ แหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ หรือทำเลที่มีแนวโน้มว่าจะมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต ราคาก็จะสูงเป็นพิเศษ แต่ที่ดินเหล่านี้ก็สามารถนำไปประกอบธุรกิจระยะยาวได้ ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าหรือเปิดกิจการเป็นของตนเองก็ดีทั้งนั้นครับ

สังเกตลักษณะ รูปร่าง ขนาดเนื้อที่และสภาพของที่ดิน

รูปร่างของที่ดินและขนาดที่ดินเป็นส่วนที่ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นได้ ถึงแม้ว่าที่ดิน 2 แปลงจะมีเนื้อที่เท่ากันและอยู่ติดกัน แต่ลักษณะความกว้างและความยาวแตกต่างกัน ลักษณะพื้นที่การใช้สอยก็จะต่างกัน ทำให้ที่ดินแปลงที่สามารถนำไปใช้ประโยชน์มากกว่ามีราคาที่สูงกว่านั่นเอง 
ในบางครั้งที่ดินที่มีขนาดเล็กกว่าอาจจะมีราคาที่สูงกว่าที่ดินที่ใหญ่กว่าได้ เพราะว่าการซื้อ-ขายที่ดินขนาดใหญ่จะต้องใช้เงินทุนสูง เมื่อเปรียบเทียบราคาต่อหน่วยตารางวา นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ตาบอดด้วย เป็นพื้นที่ไม่มีทางเข้า-ออก พัฒนาได้ยากมากๆ ต่อให้ทำเลดีก็ส่งผลทำให้มีปัญหาต่อการทำป