เช็คภาษีโอนที่ดิน 2563 โอนโฉนดที่ให้ญาติ หรือลูก เสียเท่าไหร่?

กรุณากรอกแบบฟอรม์ติดต่อพนักงาน

ประเภทสินเชื่อ

หลักทรัพย์ที่ใช้

วงเงิน

อัตราดอกเบี้ย

ระยะเวลาผ่อน

สมัครเลย

เงินกู้ที่ดิน ดอกเบี้ย0.87%
สินเชื่อโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน

5,000- 200,000 บาท

0.87%

6-48 เดือน

สินเชื่อจำนำทะเบียนรถยนต์

จำนำทะเบียนรถยนต์

5,000- 200,000 บาท

1.15%

6-48 เดือน

สินเชื่อมอเตอร์ไซค์
สินเชื่อรถมอเตอร์ไซค์

รถมอเตอร์ไซค์

1,000-20,000 บาท

1.15%

6-48 เดือน

สารบัญ

สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2563 เป็นภาษีที่ถูกกำหนดเอาไว้สำหรับผู้ที่ครองที่ดิน มูลค่า 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีดังกล่าว หรืออาจครองที่ดินมากกว่า 1 แปลง ก็ต้องเริ่มเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก แปลว่าหากเราถือครองที่ดินที่ไม่ได้ประโยชน์เยอะมากขึ้น เราก็ต้องเสียภาษีที่ดินเยอะขึ้นเช่นกัน ดังนั้นการเปลี่ยนไปเสียภาษีโอนที่ดินครั้งเดียว เพื่อยกให้ลูก หรือญาติช่วยถือครอง จึงเป็นทางออกช่วยเรื่องการแบ่งเบาภาษีได้ ซึ่งจะมีค่าโอนที่ดินเท่าไหร่บ้างนั้น? ต้องแยกออกไปตามแต่ละกรณี

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่าง ๆ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี ต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินในอัตราที่กำหนด จึงทำให้คนที่มีที่ดินหลายแปลง ใช้วิธีโอนที่ดิน ให้กับคนใกล้ชิด เพื่อกระจายการถือครอง ให้เสียภาษีน้อยลง 

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติพี่น้อง คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์  แต่ละกรณีต่างมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไป ไปดูกันว่าหากต้องการโอนที่ดินให้กับผู้อื่น มีค่าธรรมเนียมเท่าไหร่และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

 

กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง

1. ภาษีโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ในกรณีแรกสำหรับพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน และต้องการยกที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือฝ่ายแม่ต้องการยกที่ดินให้ลูก จะเสียภาษีค่าโอนที่ดินดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลอีก 5% จากราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

จากรายการค่าโอนที่ดินแล้ว แม้ว่าพ่อแม่จะถือครองที่ดินเพียงไม่กี่ปี ก็ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามข้อยกเว้นจากกรมสรรพากร ทำให้มีอัตราภาษีต่ำที่สุด

2. ภาษีโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับกรณีที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร แต่ต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะมีค่าโอนที่ดินเป็นภาษีดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได จากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่าย 50%

ส่วนที่ 2 ยังเสียค่าโอนที่ดินเพียงแค่ 0.5% ทว่าต้องมีการเสียภาษีตามขั้นบันได อีกทั้งหากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี จะเข้าข่ายการเสียภาษีธุรกิจด้วย

ประเภทสินเชื่อ

ประเภทหลัก

วงเงิน

อัตราดอกเบี้ย

ระยะเวลาผ่อน

สมัครเลย

บ้านแลกเงินดอกเบี้ยต่ำ
บ้านแลกเงิน

บ้านแลกเงิน

5,000- 200,000 บาท

0.87%

6-48 เดือน

เงินกู้ที่ดิน ดอกเบี้ย0.87%
สินเชื่อโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน

5,000- 200,000 บาท

0.87%

6-48 เดือน

บ้านแลกเงินดอกเบี้ยต่ำ
จำนองบ้าน

จำนองบ้าน

5,000- 200,000 บาท

0.87%

6-48 เดือน

ที่ดินเเปล่าเปลี่ยนเป็นเงินได้
จำนองที่ดิน

จำนองที่ดิน

5,000- 200,000 บาท

0.87%

6-48 เดือน

บ้านแลกเงินดอกเบี้ยต่ำ
สินเชื่อบ้านแลกเงิน

สินเชื่อบ้านแลกเงิน

5,000- 200,000 บาท

0.87%

6-48 เดือน

 

3. ภาษีโอนที่ดินให้กับฝ่ายญาติ ที่ไม่ใช่ลูก

รายการสุดท้ายจะสรุปเรื่องค่าโอนที่ดินให้กับญาติที่อยู่ในสายเลือดคนอื่น ๆ ทั้ง พ่อแม่ พี่น้อง ปู่ย่า ตายาย หลาน หรือแม้แต่ลูกบุญธรรม ถ้าที่ดินนี้ไม่ใช่มรดกตกทอด จะต้องเสียภาษีค่าโอนที่ดินดังนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า
  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะเสียตามขั้นบันได จากราคาประเมิน และได้หักค่าใช้จ่ายจากปีที่ถือครอง

สรุปผลสำหรับกรณีที่ 3 นับว่ามีอัตราภาษีเกณฑ์เดียวกันทุกคน ทว่าค่าภาษีจะถูกหรือแพง ก็ต้องขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง อีกเรื่องคือการตั้งราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน จะส่งผลไปถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะที่สูงขึ้นด้วย

 

กรณีโอนมรดก

การโอนที่ดินในรูปแบบมรดก จะเสียแค่ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเท่านั้น ถ้าผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน เช่น บุตร หลาน เหลน ลื้อ หรือระหว่าคู่สมรส จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน แต่ถ้าหากเป็นญาติพี่น้อง หรือลูกบุรธรรมจะเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประมิน

 

กรณีโอนมรดก ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกด้วย ตามอัตราดังนี้

 

– หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพราะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท

– หากผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่า ตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดาน คือ ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ จะต้องเสียภาษ๊ในอัตรา 5%

– ถ้าสามีหรือภรรยาคนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นที่ดิน ถ้าสามี-ภรรยาจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี

 

กรณีโอนสำหรับการซื้อ-ขาย

 

การซื้อขายที่ดิน กับญาติพี่น้อง ต้องมีการโอนทั้งหมด 5 อย่างเหมือนกัน คือ

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน

จะคิดค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมิน ในวงเงินเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกกลงกันจ่ายคนละครึ่ง

 

  1. ค่าจดจำนอง

การจดจำนองจะต้องเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2563 ปรับลดลงเหลือ 0.01% ในราคาซื้อ-ขายและวงเงินจำนอง ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งหากมูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม ทั้งนี้ การจดทะเบียนการโอนและการจดจำนอง ต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน

 

  1. ค่าอากรแสตมป์

หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาแล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือ ถือครองครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรฉสตมป์ โดยคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์

 

  1. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

เมื่อต้องการขายที่ดินที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมายจะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ ยกเว้น หากถือครองที่ดินเกิน 5  ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

 

  1. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เมื่อขายที่ดินได้ ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษี 1% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อ-ขาย แต่ถ้าหากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีโดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าที่ดินนั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม หากที่ดินนั้นได้มาโดยการรับมรดก หรือให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 50% ไม่ว่าจะถือครองจริงกี่ปีก็ตาม

 

สรุปผลสำหรับกรณีที่ 3 นับว่ามีอัตราภาษีเกณฑ์เดียวกันทุกคน ทว่าค่าภาษีจะถูกหรือแพง ก็ต้องขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง อีกเรื่องคือการตั้งราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน จะส่งผลไปถึงค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะที่สูงขึ้นด้วย

 

สรุปการเสียค่าโอนที่ดินให้กับลูกนับว่าเป็นกรณีที่ภาษีถูกสุด แถมในกรณีการโอนที่ดินให้แบบเสน่ห์หา ยังขอถอนคืนได้ หากเกิดกรณีลูกประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อตนเอง และสุดท้ายนี้หากมีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว ผู้ซื้อสามารถนำที่ดินไปใช้ทำอะไรต่อก็ได้ในทันที โดยผู้ขายไม่มีสิทธิ์อะไรต่อที่ดินนั้นอีก

 

สรุป รวมยอดค่าโอนที่ดิน

สรุปการเสียค่าโอนที่ดินให้กับลูกนับว่าเป็นกรณีที่ภาษีถูกสุด แถมในกรณีการโอนที่ดินให้แบบเสน่ห์หา ยังขอถอนคืนได้ หากเกิดกรณีลูกประพฤติเนรคุณอย่างร้ายแรงต่อตนเอง และสุดท้ายนี้หากมีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว ผู้ซื้อสามารถนำที่ดินไปใช้ทำอะไรต่อก็ได้ในทันที โดยผู้ขายไม่มีสิทธิ์อะไรต่อที่ดินนั้นอีก

กรุณากรอกแบบฟอรม์ติดต่อพนักงาน