สัญญาจำนองที่ดินถูกกฎหมาย ต้องมีอะไรบ้าง

ไม่มีผลเป็นการจำนองตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 714 สัญญาจำนองจะสมบูรณ์และถูกต้องได้ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น การทำสัญญากันเองแม้มีพยานเซ็นก็ไม่สามารถใช้สิทธิ์ฟ้องบังคับจำนองที่ดินได้

กฎหมายกำหนดอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันตามประเภทของผู้ให้กู้:

• บุคคลธรรมดา / นายทุนทั่วไป: คิดดอกเบี้ยได้สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) หากคิดเกินกว่านี้ ข้อกำหนดดอกเบี้ยทั้งหมดจะตกเป็นโมฆะทันที
• สถาบันการเงินหรือบริษัทสินเชื่อที่ได้รับอนุญาต: คิดอัตราดอกเบี้ยได้ตามเกณฑ์เพดานที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนด

ไม่ได้เด็ดขาด ตามมาตรา 711 ข้อตกลงที่ระบุว่า "หากผิดนัดชำระให้ที่ดินตกเป็นของผู้รับจำนองทันที" ถือเป็นโมฆะ ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิ์เข้ายึดหรือโอนโฉนดเป็นของตนเองโดยพลการ หากต้องการบังคับจำนอง จะต้องส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถาม ยื่นฟ้องคดีต่อศาล และดำเนินการขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดีเท่านั้น

ค่าธรรมเนียมจดจำนอง (1%) และค่าอากรแสตมป์ (0.05%) ขึ้นอยู่กับข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้จำนอง (ผู้กู้) และผู้รับจำนอง (ผู้ให้กู้) ซึ่งโดยทั่วไปในทางปฏิบัตินิยมให้ผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งจ่ายคนละครึ่งตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขสัญญาก่อนวันจดทะเบียน

โดยปกติ ผู้รับจำนอง จะขอเก็บรักษาโฉนดที่ดินตัวจริง (ฉบับเจ้าของที่ดิน) ไว้เป็นหลักประกันจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้น โดยที่ด้านหลังโฉนดจะมีการสลักหลังระบุชื่อผู้รับจำนอง วงเงิน และวันที่จดทะเบียนไว้อย่างชัดเจนทั้งในโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินและโฉนดแผ่นฉบับหลวงที่สำนักงานที่ดิน