ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ 2570 (2027) ค่าโอน ภาษี และวงเงินกู้
กรมธนารักษ์ระบุว่าจะใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ พ.ศ. 2570–2573 ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 และคาดว่าจะประกาศภายในเดือนธันวาคม 2569 ตัวเลขการปรับขึ้นที่สื่อรายงานยังต่างกัน ตั้งแต่ราว 10% ไปจนถึง 15–20% และยังไม่ใช่ตัวเลขทางการ สิ่งที่ควรรู้ก่อนวางแผนมี 3 ข้อ
- 1. ค่าโอน อาจไม่เพิ่มเลย ถ้าราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินอยู่แล้ว เพราะคิด 2% จากราคาที่สูงกว่าระหว่างสองราคา
- 2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้ราคาประเมินเป็นฐาน แต่ภาระจริงขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์และสิทธิยกเว้น
- 3. วงเงินกู้ ไม่ได้เพิ่มโดยอัตโนมัติ เพราะราคาประเมินของกรมธนารักษ์ใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษี ส่วนวงเงินกู้เป็นดุลพินิจของผู้ให้กู้แต่ละราย
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมาย หากต้องตัดสินใจเรื่องโอน จำนอง หรือกู้เงิน ควรสอบถามสำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร หรือผู้เชี่ยวชาญก่อน
รอบบัญชีราคาประเมินที่ดินคืออะไร
ตาม พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 บัญชีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจัดทำทุก 4 ปี ต้องประกาศล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม รอบปัจจุบันคือ 2566–2569 และสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2569
กรมธนารักษ์กำลังจัดทำราคาประเมินรอบใหม่ราว 37 ล้านแปลง เหตุผลที่คาดว่าราคาจะขยับขึ้น คือกรมระบุเป้าหมายให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดไม่เกิน 20% ขณะที่ปัจจุบันต่ำกว่าตลาดราว 30–40%
ข้อควรระวังเรื่องกำหนดการ รอบ 2564–2567 เคยถูกเลื่อนไปเริ่มใช้ 1 มกราคม 2566 เพราะสถานการณ์โควิด-19 ดังนั้นควรตรวจประกาศทางการอีกครั้งใกล้เดือนธันวาคม
ราคาจะขึ้นเท่าไหร่
ยังไม่มีตัวเลขทางการ สื่อรายงานข้อมูลต่างกันดังนี้
- คาดว่าปรับเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10%
- ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใน กทม. และปริมณฑลอาจปรับไม่เกินช่วง 10–20% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว
- อีกรายงานระบุว่าเตรียมปรับไม่ต่ำกว่า 15–20%
แต่ละแปลงจะได้ผลต่างกันตามทำเลและข้อมูลรายแปลง ควรเช็กราคาจริงหลังประกาศ
ผลกระทบต่อค่าธรรมเนียม ภาษี และการกู้เงิน
| เรื่อง | อัตรา/หลักการ | ราคาประเมินใหม่ส่งผลอย่างไร |
|---|---|---|
| ค่าโอนซื้อขาย | 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ใช้ราคาที่สูงกว่า | เพิ่มเฉพาะกรณีราคาประเมินใหม่สูงกว่าราคาซื้อขาย |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาทต่อสัญญา | คิดจากวงเงินที่จำนอง ไม่ได้คิดจากราคาประเมินโดยตรง |
| โอนมรดก | 2% ตามราคาประเมิน แต่ระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานหรือคู่สมรสเป็น 0.5% | ฐานคิดคือราคาประเมิน จึงเพิ่มตามราคาใหม่ |
| ให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย | ค่าโอน 0.5% ของราคาประเมิน และอากรแสตมป์ 0.5% ตามราคาที่สูงกว่า | ฐานคิดคือราคาประเมิน จึงเพิ่มตามราคาใหม่ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ประมาณ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาที่สูงกว่า กรณีเข้าเกณฑ์ เช่น ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ | เพิ่มเฉพาะกรณีราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | ฐานภาษีอิงราคาประเมิน อัตราแตกต่างตามการใช้ประโยชน์ เช่น เกษตร 0.01–0.1%, ที่อยู่อาศัย 0.02–0.1%, พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 0.3–0.7% | ฐานภาษีมีแนวโน้มสูงขึ้น แต่ภาระจริงขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์และสิทธิยกเว้น/ลดหย่อนแต่ละปี |
มาตรการลดค่าโอน-จำนอง
ครม. เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 มีมติต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารตามเงื่อนไขที่กำหนด ที่ดินเปล่าหรือที่ดินเกษตรจึงไม่อยู่ในข่ายนี้ โปรดยืนยันกับสำนักงานที่ดินตามกรณีของคุณ
ตัวอย่างสมมติ ราคาประเมินขึ้น 20% ค่าธรรมเนียมเปลี่ยนไปอย่างไร
ตัวเลขด้านล่างเป็นตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายกลไก ไม่ใช่ตัวเลขจริงของแปลงใด และคำนวณตามอัตราในตารางข้างต้น
| กรณี | ก่อนปรับราคาประเมิน | หลังปรับ (ประเมิน 2.0 → 2.4 ล้านบาท) | ส่วนต่าง |
|---|---|---|---|
| ซื้อขายที่ 2.0 ล้านบาท (ค่าโอน 2% ตามราคาที่สูงกว่า) | 40,000 บาท | 48,000 บาท | +8,000 |
| ซื้อขายที่ 3.0 ล้านบาท | 60,000 บาท | 60,000 บาท | 0 |
| โอนมรดกให้ทายาทสายตรง (0.5% ตามราคาประเมิน) | 10,000 บาท | 12,000 บาท | +2,000 |
ข้อสังเกต การ "รีบโอนก่อนสิ้นปี" ประหยัดได้จริงเฉพาะบางกรณี และจำนวนเงินอาจไม่มากอย่างที่หลายคนเข้าใจ โดยเฉพาะการโอนมรดกระหว่างญาติสายตรง ควรคำนวณด้วยตัวเลขจริงก่อนตัดสินใจ
ถ้าอยากใช้โฉนดขอสินเชื่อหรือรีไฟแนนซ์
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนวงเงินกู้ขึ้นกับการพิจารณาของผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้แต่ละรายอาจมีวิธีประเมินหลักประกันและเกณฑ์ภายในต่างกัน และมักพิจารณารายได้กับภาระหนี้ของผู้กู้ด้วย ราคาประเมินราชการที่สูงขึ้นจึงเป็นเพียงข้อมูลอ้างอิงหนึ่ง ไม่ใช่การรับประกันว่าจะได้วงเงินเพิ่ม
สิ่งที่ควรตรวจก่อนตัดสินใจ
- ผู้ให้บริการ มีตัวตนและใบอนุญาตตามกฎหมายหรือไม่ ผู้ให้กู้ทั่วไปที่ไม่ได้อยู่ภายใต้กฎหมายเฉพาะ ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี และดอกเบี้ยส่วนที่เกินเป็นโมฆะ ส่วนผู้ให้บริการบางประเภทที่ได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายเฉพาะอาจมีเพดานต่างออกไป
- ต้นทุนรวม ดอกเบี้ย ค่าจดทะเบียนจำนอง (1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท ตามค่าประเมิน ค่าประกัน และค่าปิดบัญชีก่อนกำหนด
- ความเสี่ยง จำนองไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผิดนัดชำระ ผู้รับจำนองมีสิทธิดำเนินการตามกฎหมายกับที่ดินที่เป็นหลักประกันได้
- ความสามารถในการผ่อนชำระ ไม่ควรกู้เกินกว่าที่ผ่อนไหว แม้ได้วงเงินสูงขึ้น
สิ่งไหนควรทำก่อน สิ่งไหนควรรอ
ควรคำนวณก่อนสิ้นปี 2569 ถ้ามีแผนอยู่แล้ว
- การซื้อขายหรือโอนที่ตกลงกันแล้ว ให้คำนวณสองกรณี คือฐานราคาเดิมกับราคาใหม่ และดูว่าราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินหรือไม่ (ดูตัวอย่างข้างต้น)
- การโอนมรดกหรือให้ระหว่างญาติ อัตราต่างจากซื้อขาย ให้ขอประเมินค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดินก่อน
ควรรอดูประกาศทางการ
- การขอสินเชื่อใหม่หรือเพิ่มวงเงิน: สอบถามผู้ให้กู้ว่าจะประเมินหลักประกันอย่างไรหลังมีราคาใหม่
- ภาษีที่ดินปี 2570 ตรวจกับสำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ที่ดินตั้งอยู่ เพราะอัตราและมาตรการลดหย่อนอาจเปลี่ยนในแต่ละปี
ข้อควรระวัง อย่าเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพียงเพื่อหวังลดภาษี สิทธิภาษีต้องอิงการใช้ประโยชน์จริงตามเกณฑ์ที่ท้องถิ่นกำหนด
3 ขั้นตอนเช็กราคาประเมินที่ดินด้วยตนเอง
- เตรียมข้อมูลโฉนด เลขที่โฉนด ตำบล อำเภอ จังหวัด และเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
- ตรวจราคาผ่านช่องทางของกรมธนารักษ์ เว็บไซต์ treasury.go.th หรือแอป TRD Property Valuation หรือโทรสอบถาม 0 2270 0360–63 และ Call Center 0 2059 4999
- คำนวณมูลค่าเบื้องต้น ราคาต่อตารางวา × จำนวนตารางวาทั้งหมด จะได้มูลค่าประเมินเบื้องต้น ใช้เพื่อประมาณการเท่านั้น ค่าธรรมเนียมจริงให้ตรวจกับสำนักงานที่ดิน
หลังกรมธนารักษ์ประกาศรอบใหม่ ควรตรวจชื่อบริการและหน้าเว็บอีกครั้ง เพราะอาจมีการปรับระบบ
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่สัญญาและกฎหมายกำหนด
สามารถนำสำเนาโฉนดเข้ามาปรึกษาและประเมินวงเงินเบื้องต้นได้ฟรีที่ เพื่อนแท้ เงินด่วน ทุกสาขาใกล้บ้านคุณ หรือติดต่อเจ้าหน้าที่ผ่านช่องทางออนไลน์ เพื่อเช็กเกณฑ์หลักทรัพย์ในพื้นที่ของท่านได้ทันที
ข้อมูลส่วนบุคคล: กรุณาอย่าส่งสำเนาบัตรประชาชนหรือข้อมูลอ่อนไหวผ่านช่องทางสาธารณะ เราจะแจ้งวัตถุประสงค์และระยะเวลาเก็บข้อมูลก่อนขอข้อมูลเสมอ [อ่านนโยบายความเป็นส่วนตัว]
คำถามที่พบบ่อย
ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ต่างจากราคาตลาดอย่างไร?
ราคาประเมินเป็นราคาทางราชการที่ใช้เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ปัจจุบันต่ำกว่าราคาตลาดราว 30–40% ตามที่สื่อรายงานจากข้อมูลกรมธนารักษ์ ราคาตลาดคือราคาซื้อขายจริงที่ต่างกันตามทำเล
ราคาประเมินรอบใหม่ 2570 เริ่มใช้เมื่อไหร่?
ตามกำหนดการคือ 1 มกราคม 2570 ถึง 31 ธันวาคม 2573 โดยคาดว่าจะประกาศอย่างเป็นทางการในเดือนธันวาคม 2569 ควรตรวจประกาศทางการอีกครั้ง เพราะรอบก่อนเคยถูกเลื่อน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสูงขึ้นไหม?
ฐานภาษีมีแนวโน้มสูงขึ้นตามราคาประเมินใหม่ แต่ภาระจริงขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์ อัตราภาษี และสิทธิยกเว้น/ลดหย่อน ควรตรวจกับท้องถิ่น
ค่าจดทะเบียนจำนองคิดจากราคาไหน?
คิด 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาทต่อสัญญา ไม่ได้คิดจากราคาประเมินโดยตรง
ที่ดินติดจำนองอยู่แล้ว ถ้าอยากเพิ่มวงเงินต้องทำอย่างไร?
ติดต่อผู้รับจำนองเดิมเพื่อสอบถามเงื่อนไข หรือเปรียบเทียบเงื่อนไขรีไฟแนนซ์กับผู้ให้บริการรายอื่น โดยเทียบดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และค่าปิดบัญชีทั้งหมด การอนุมัติและวงเงินขึ้นกับการพิจารณาของผู้ให้กู้
มาตรการลดค่าโอน 0.01% ใช้กับที่ดินเปล่าได้ไหม?
มาตรการที่ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ระบุสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และครอบคลุมอาคารที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร ที่ดินเปล่าจึงไม่น่าอยู่ในข่าย ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดิน
แหล่งอ้างอิงและข้อมูลประกอบ
(เข้าถึงและรวบรวมข้อมูลเมื่อ 20 ตุลาคม 2569)
- กรมธนารักษ์ (treasury.go.th): บัญชีราคาประเมินรอบใหม่ 2570–2573 ผ่านรายงานการแถลงข่าวของ ประชาชาติธุรกิจ และ มิติหุ้น
- รายงานคาดการณ์ราคาประเมิน: กรุงเทพธุรกิจ, ข่าวหุ้น และ สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (วิเคราะห์แนวโน้มที่ดินแนวรถไฟฟ้าและการปรับตัว)
- เกณฑ์ค่าธรรมเนียมและภาษีที่ดิน: ฐานเศรษฐกิจ, กรุงเทพธุรกิจ และ อมรินทร์ทีวี (อ้างอิงฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ค่าโอน 2%, ค่าจดทะเบียนจำนอง 1%)
- เกณฑ์โอนกรรมสิทธิ์และมรดก: ฐานเศรษฐกิจ และ กรุงเทพธุรกิจ (อ้างอิงระเบียบกรมที่ดินเรื่องการโอนให้บุตรและทายาทสายตรง)
- มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01%: มติ ครม. 30 มิ.ย. 2569 ผ่านรายงานของ โพสต์ทูเดย์, กรุงเทพธุรกิจ และ The Standard
- ข้อกำหนดกฎหมายดอกเบี้ยและสินเชื่อ: สำนักประชาสัมพันธ์ (PRD), มติชน (ป.พ.พ. มาตรา 654) และ The Standard
หมายเหตุ: ข้อมูลข้างต้นเป็นการรวบรวมจากประกาศและรายงานข่าว ณ วันที่เข้าถึง ก่อนทำนิติกรรมโอน จำนอง หรือขอสินเชื่อ ควรตรวจสอบระเบียบฉบับอัปเดตโดยตรงกับสำนักงานที่ดิน กรมธนารักษ์ หรือสถาบันการเงินที่ใช้บริการ
แชร์บทความนี้
